אין ספק כי אחד מאפיקי ההשקעה המשמעותיים ביותר בשנים האחרונות הוא דירות להשקעה במרכז. דירות באזור המרכז יכולות להוביל לתשואות משמעותיות מאוד ואין ספק כי מדובר באפיק שיכול לאפשר להון שלכם להגדיל את עצמו לאורך זמן, אך יחד עם זאת, יש כמה דברים שכדאי שתדעו להיזהר מהם לפני ההשקעה הזו.

מהם? קראו את המאמר עד תומו ותמצאו את התשובה.

מחיר זול מידי

כן, זה אולי נשמע מוזר, אך לבחור דירות להשקעה במרכז רק כי הן זולות ביחס למחירי השוק, זה לא תמיד צעד חכם. לא מעט משווקי נדל"ן ישווקו לכם היום דירות במחירי מציאה, אך האם המחיר הזה באמת שווה את התמורה שתקבלו? לא תמיד, ואתם חייבים לבדוק את זה לעומק.

קחו לדוגמא דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. למשקיעים, אין ספק כי זה מפתה, אך מבלי לבדוק את הדירה לעומק, זו עלולה להיות טעות. לא תמיד המחיר הזול הוא משתלם. לעיתים הוא מגלם בתוכו ליקויים חמורים אשר ידרשו מכם הוצאות כספיות משמעותיות על הדירה כדי שתוכלו להשכיר אותה, גם אם לא מיד עם הרכישה, אבל בחורף הבא או בשנה הבאה. לכן בדקו לעומק את הנכס ואל תרכשו רק כי המחיר הוא זול. הזול הזה לעיתים עלול לעלות לכם ביוקר רב.

רכישת נכס ללא בדיקה מעמיקה

לא כל דירה במרכז היא בוודאות נמצאת באזור ששווה להשקיע בו. אם אתם מחפשים דירות להשקעה במרכז עליכם לבדוק לעומק את הנכס עצמו, את המיקום שלו, את התשואה הממוצעת באותה סביבה, מחירי השכירות לנכסים דומים באזור ועוד. אם אין לכם מספיק ניסיון בתחום, עדיף שתתייעצו עם מומחים שיוכלו ללוות אתכם ולעזור לכם לבדוק לעומק את כל הנתונים הללו בכדי להיות בטוחים כי אותה דירה אכן נכונה להשקעה.

ויתור על ליווי משפטי

גם אם אתם רוכשים דירות להשקעה במרכז מיזם, שם יש כבר עורך דין שמלווה את הפרוייקט, אל תוותרו על ליווי משפטי של עורך דין מטעמכם. זו אולי נראית לכם כמו הוצאה כספית גבוהה, אך היא יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

אם אתם רוצים לבנות בית מהיסוד, כדאי שתעשו זאת בעזרת אנשי המקצוע הנכונים. אתם לא באמת יכולים לצפות שכל קבלן ייתן לכם שירות מספיק רציני. למעשה, כל יזם נדל"ן שכבר היה מעורב בפרויקטים שונים של בניה יוכל לספר לכם: הקבלן הוא איש מפתח בכל הסיפור. לכן, אם יש לכם אפשרות להתחיל לחפש עוד היום קבלן שלד שיוכל להתאים לכם, אל תדחו זאת. למרות שיש מגוון רחב של קבלני שלד, רק מעטים מהם יוכלו לעשות עבודה מספיק טובה. כתוצאה מכך שמדובר על הבית הפרטי שלכם, אתם לא באמת רוצים לקחת סיכון מיותרים שאח"כ תצטערו עליהם. לכן רצוי שתבדקו כל פרט אפשרי אודות הקבלן שבו אתם בוחרים.

קבלן שלד עם ניסיון מוכח

כפי שקורה בהרבה תחומים אחרים, אנחנו רואים שגם בחיפוש אחר קבלן שלד צריך לשים לב לניסיון. האם אתם באמת רוצים לפנות אל אחד מאותם קבלני שלד שמבצעים היום את הפרויקטים הראשונים בחייהם? התשובה היא כמובן לא, ועל כך כל יזם נדל"ן מקצועי ורציני יוכל להעיד. במילים אחרות, הניסיון של הקבלן שלכם הוא משהו שלא תוכלו להתפשר לגביו. יחד עם זאת, זה גם לא הדבר היחיד שחשוב. חשוב, למשל, גם להיות מסוגל לעשות עבודה טובה ואמינה. חשוב מאוד גם לעמוד בלוחות הזמנים שכן אחרת התוצאה לא תהיה מספיק מוצלחת. לכן רצוי מאוד שתבדקו כל מה שאתם יכולים אודות כל קבלן שנראה לכם מתאים מבחינתכם לביצוע המשימה.

האם העלויות בין הקבלנים השונים זהות?

קשה לדבר על בחירת קבלני שלד ולא להתייחס גם לעלויות. זה ברור שכל קבלן שלד ירשה לעצמו לגבות סכום אחר, בין היתר, בהתאם למוניטין ולניסיון שיש לו. עם זאת, כדאי גם לזכור שלא תמיד מי שגובה את המחיר הכי גבוה גם נותן שירות יותר מוצלח. לכן, אם חשוב לכם גם לשמור על גבולות התקציב של בניית הבית שלכם, רצוי שתבדקו מראש כמה זה יעלה. כך תוכלו להיות בטוחים יותר לגבי הבחירה שלכם וכך תגדילו את הסיכוי שלכם לצאת באמת מרוצים.

פינוי בינוי הוא קונספט מתבקש במדינה כמו ישראל, כשמצד אחד יש מבנים ישנים רבים שלא מספקים הגנה למי שנמצא בהם בעת מתקפת טילים (וכידוע בארץ התדירות של מתקפות אלה גבוהה מאוד), ומצד שני חסרים שטחים פתוחים לבנייה שתספק את הצורך העצום בדירות חדשות. על-מנת להפיק את המקסימום מתוכניות פינוי-בינוי חשוב להקפיד על מספר דגשים, והם מפורטים בכתבה זו.

הצעה הוגנת לדיירים וטיפול אפקטיבי במתנגדים

הדגש הראשון הוא הצורך לגייס את הסכמת כל הדיירים במתחם שיפונה לטובת הפרויקט. אמנם בחלק מהמקרים מספיקה גם הסכמה של 80% מהדיירים, אבל יזם חכם מקדים תקופה למכה, וכדי למנוע עיכובים ולהבטיח את מימוש התוכנית מספק לדיירים הצעה משתלמת באמת – גם מבחינת הדירות שיקבלו בתום הפינוי בינוי וגם מבחינת הפתרון לתקופת הביניים שבה הם נאלצים לעזוב את הבית.

התאמה לסביבה

מפתח חשוב נוסף להצלחת פרויקטי פינוי בינוי הוא ההתאמה שלהם לסביבה. הקמת מתחם חדש לגמרי, גדול ובולט לעין, מחייבת חשיבה בקנה מידה רחב – כדי שהמבנים החדשים ישתלבו היטב בסביבתם וישדרגו אותה. בפרט חשוב לתכנן נכון את השטחים הפתוחים ולהבטיח זרימה מיטבית בשכונה, כך שהחיים בה יהיו נוחים ונעימים.

שילוב עם מסחר, מוסדות ציבור ובתי קפה

הגישה העכשווית לגבי תכנון מתחמי פינוי בינוי היא שילוב – שילוב בין מגורים, מסחר, מוסדות ציבור כגון גני ילדים וגם בתי קפה. בזכות כל אלה, הפרויקט הוא לא רק אוסף דירות, אלא בסיס להיווצרות קהילה שמספקת למי שחי בבניין החדש והמרשים איכות חיים גבוהה עם גן ילדים צמוד לבית, בית קפה שאפשר לשבת בו עם חברים ושכנים, קניות בשיא הנוחות ועוד.

בנייה יעילה וללא עיכובים

כדי לממש את כל הרעיונות הנ"ל, יש צורך להפקיד את מלאכת התכנון והיישום של הפינוי-בינוי בידיים מקצועיות מאוד – חברות שכבר צברנו ניסיון בפרויקטים דומים ובקנה מידה גדול. דוגמה טובה לכך היא קבוצת רפאל. חברות שיכולות להוביל בהצלחה פרויקטים שכאלה גם יבטיחו את השלמת שלב הבנייה עצמה תוך זמן קצר ככל האפשר, כך שהדיירים יוכלו ליהנות מכל היתרונות של הפינוי-בינוי ללא עיכובים מיותרים.